Assurance incendie du locataire

Sommaire

Votre logement est incendié totalement ou partiellement, cet incendie a pu se communiquer aux immeubles voisins. Dans quelle mesure votre responsabilité peut être recherchée ?

Selon la nature de la victime, l’action en responsabilité intentée à votre encontre sera plus ou moins facilitée par la loi. Quoi qu’il en soit, si vous êtes responsable, vous êtes tenu d’indemniser les préjudices des victimes. Ces dédommagements pouvant être conséquents, la prudence impose d’être assuré.

Votre contrat multirisque habitation vous permettra de ne pas compromettre votre patrimoine personnel et de transférer ce risque à votre assureur.

Responsabilité du locataire à l’égard du propriétaire

La législation a encadré la responsabilité du locataire à l’égard du propriétaire par les articles 1732 et suivants du Code civil.

Un principe : la présomption de responsabilité du locataire

Le Code civil a fixé un régime de présomption de responsabilité du preneur vis-à-vis du propriétaire en cas d’incendie de l’immeuble loué. Il est noté que le preneur est présumé responsable non seulement de ses propres fautes, mais également de celles commises par toutes les personnes qu’il a laissées pénétrer dans les lieux.

En outre, en cas de pluralité de locataires, tous sont considérés responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent.

Bon à savoir : la présomption de responsabilité concerne le bien loué dans sa globalité – immeuble, dépendances…

L’action en responsabilité à l’encontre du locataire

Propriétaire et locataire signent un contrat pour la location de l’immeuble désigné. Si celui-ci est détruit totalement ou partiellement par un incendie, le propriétaire peut engager immédiatement une action à l’encontre de son preneur, et ce en dehors de toute recherche de responsabilité. Il peut demander l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices (coût de reconstruction du bâtiment, perte de loyers, etc.).

La présomption de responsabilité et l’action directe qui y est associée ne jouent que dans les rapports entre le bailleur et le preneur (par exemple, le propriétaire ne bénéficie pas de cette action directe contre le sous-locataire). De même, les parties au contrat de bail peuvent convenir dans les clauses de ce dernier de diminuer, voire de supprimer, la responsabilité qui incombe au locataire en vertu du droit commun, ces dispositions n’étant pas d’ordre public.

Les cas d’exonération de responsabilité

La présomption de responsabilité du preneur à l’égard de son bailleur est une disposition très protectrice des biens du propriétaire, mais elle n’est pas sans limite car il peut s’en exonérer dans trois cas.

Le locataire peut en effet prouver que :

  • L’incendie est arrivé par un cas fortuit ou de force majeure – il a pu, par exemple, être occasionné à la suite d'un cambriolage ; la preuve peut être apportée par tous moyens, mais aucune faute du locataire, ou des personnes dont il doit répondre, ne doit avoir précédé le cas fortuit ou la force majeure car il sera plus difficile de renverser la présomption.
  • L’incendie est intervenu en raison d’un vice de construction – le vice doit être à l’origine de l’incendie. Il s’agit, par exemple, d’un défaut d’entretien, de vétusté…
  • Le feu a été communiqué par une maison voisine – le preneur doit prouver l’antériorité du sinistre voisin par rapport à celui ayant détruit les lieux du preneur.

En pratique, l’expertise, amiable ou judiciaire, permettra d'apporter les preuves recherchées par le locataire pour s’exonérer de sa responsabilité.

Bon à savoir : en cas de pluralité de locataires, chacun d’eux peut s’exonérer de sa part de responsabilité en prouvant que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux ou qu'il n’a pas pu commencer chez eux.

Responsabilité du locataire à l’égard des voisins et des tiers

La présomption de responsabilité du preneur en cas d’incendie ne vaut que dans ses rapports avec le bailleur, elle ne joue donc pas en cas de recours de ses voisins ou de tiers. Ceux-ci, qui entendent rechercher la responsabilité du locataire à l’occasion d’un incendie leur ayant occasionné des dommages, doivent apporter la preuve de l’existence d’une faute du locataire, ou des personnes dont il doit répondre, à l’origine de l’incendie (article 1242 du Code civil).

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Les moyens de garantir la responsabilité du locataire

Les risques financiers étant très lourds en cas de sinistre incendie subi par le logement loué, il y a tout intérêt à transférer cette charge auprès d’un assureur. Ce transfert de risque est même parfois obligatoire.

Garantie dite des « risques locatifs »

Si vous êtes locataire de logements d’habitation, sachez que la loi a renforcé vos obligations à l’égard des propriétaires en vous imposant de souscrire une garantie couvrant vos risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux). Cette obligation ne vaut pas pour tous les baux tels que les locations saisonnières, les locations de meublé…

L’assurance des risques locatifs ne couvre pas les dommages causés aux voisins ou aux tiers, elle ne garantit que ceux causés au propriétaire. Même si elle n’est pas obligatoire, au regard des enjeux importants d’un sinistre incendie il vaut mieux vaut souscrire ce type de garantie dans votre assurance multirisque habitation.

Garantie recours des voisins et des tiers

Cette clause a tout intérêt à être prévue dans un contrat d'assurance habitation car elle garantit financièrement le locataire des recours des voisins et des tiers à son égard à l'occasion d'un sinistre responsable.

Ces pros peuvent vous aider